אודות ומתודולוגיה

משקוף מציג כל עסקת נדל״ן שדווחה לרשות המסים בישראל מאז ינואר 1998 — על מפה, בגרפים ובטבלאות. במקום מחירים מבוקשים ממודעות, תוכלו לראות כמה באמת שילמו: בעיר, בגוש, בבניין ואפילו בדירה מסוימת.

השם בא מהמשקוף שמעל הדלת — הכניסה לכל בית — ומשורש ש-ק-ף, כמו שקיפות. כל עסקת נדל״ן בישראל. שקופה.

עסקאות ייחודיות

3,175,970

יישובים

1,139

גושים

12,408

חלקות

381,177

שנות נתונים

⁦1998–2026⁩

שווי עסקאות מצטבר

4.1 טריליון ₪

מעל העסקאות הוספנו שכבת הקשר מ-29 מקורות ציבוריים: כתובות ורחובות, 1,277 שכונות, תחנות רכבת ואוטובוס, בתי ספר, רעש מטוסים, מדד חברתי-כלכלי, מחירים ריאליים וריביות, שכר דירה ותשואה, מתחמי התחדשות עירונית והגרלות דירה בהנחה. איך כל אחד מהם נבנה.

משקוף הוא כלי מידע. הוא לא מתווך, לא שמאי ולא מפרסם מודעות, והמספרים בו אינם ייעוץ או הערכת שמאי.

כל עסקה במשקוף מגיעה ממאגר עסקאות הנדל״ן הציבורי של רשות המסים — אותו מידע שמוצג באתר הממשלתי nadlan.gov.il. על כל עסקה מדווחים: יישוב, גוש, חלקה ותת-חלקה, תאריך, שווי המכירה והשווי המוצהר, סוג הנכס (מהות), החלק שנמכר, שטח, מספר חדרים ושנת בנייה. כתובות לא מתפרסמות — המיקום הוא הגוש והחלקה. את הכתובות, הרחובות והשכונות השלמנו בעצמנו ממקורות פתוחים (פרטים).

• בקובץ המקור 3,844,200 שורות. הסרנו 626,608 שורות כפולות (אותה עסקה שהופיעה פעמיים), ואיחדנו 41,622 שורות שהן חלקים של אותה מכירה — למשל שני בעלים שמכרו כל אחד חצי מאותה דירה באותו יום. נשארו 3,175,970 עסקאות ייחודיות.
• כל עסקה שויכה ליישוב לפי סמל הלמ״ס. שמות היסטוריים (למשל קריית חיים, שהיום היא חלק מחיפה) מופיעים תחת היישוב של היום, ו-1,065 עסקאות נשארו בלי יישוב מזוהה.
• כל חלקה מוקמה על המפה לפי שכבות הגושים והחלקות הרשמיות. 84% מהעסקאות ממוקמות בדיוק על החלקה שלהן, 7% על מיקום משוער (חלקה שבוטלה או חלקת שומה), ו-9% על מרכז הגוש כשלא נמצאה החלקה.

הדיווחים מגיעים באיחור

עסקאות מדווחות לרשות המסים שבועות וחודשים אחרי החתימה, ובמרכז הארץ לרוב מאוחר יותר מאשר בפריפריה. לכן החודשים האחרונים במאגר תמיד חסרים. כדי לא להציג "ירידה" שהיא בעצם איחור בדיווח, אנחנו עוצרים את כל חישובי ה-12 חודשים בסוף החודש השלם האחרון — יוני 2026. זה החודש האחרון שבו מספר עסקאות המגורים שדווחו הגיע ל-85% לפחות מאותו חודש בשנה הקודמת. כל תקופה אחריו מסומנת באתר כנתונים חלקיים, ואינה משמשת להשוואת מחירים או היקפים.

חציון, לא ממוצע

כל "מחיר" באתר הוא חציון: המחיר שחצי מהעסקאות מעליו וחצי מתחתיו. עסקה אחת של 40 מיליון ₪ מזיזה ממוצע, אבל כמעט לא מזיזה חציון. את החציונים אנחנו מחשבים מראש על העסקאות עצמן, ולא ממצעים חציונים של קבוצות קטנות יותר.

מחיר למ״ר

מחיר העסקה חלקי השטח הרשום של הנכס. הוא מחושב רק לעסקאות מגורים מלאות עם שטח סביר (למשל 20–600 מ״ר לדירה) ובטווח מחירים הגיוני. שימו לב: השטח ברישום הוא בדרך כלל שטח נטו, בעוד שמודעות מציינות לרוב שטח ברוטו.

מה נכנס לחישובי המחיר

עסקה נכנסת לחציון רק אם היא:

• נכס מגורים — דירה, דירת גן, דירת גג או בית פרטי;
• עסקה מלאה — נמכר 100% מהנכס עסקה חלקית · 50%;
• לא חריגה — המחיר או השטח אינם קיצוניים ביחס לעסקאות דומות באותו יישוב ובאותן שנים חריג;
• לא חלק מעסקה מרובת יחידות — כמה דירות שנמכרו יחד באותו סכום, או חוזה אחד על כמה נכסים;
• לא דירה בפרויקט במחיר מופחת (דירה בהנחה, מחיר למשתכן, מחיר מטרה — לפי נתוני ההגרלות הרשמיים, ראו למטה) מחיר מופחת;
• במחיר של 100,000 ₪ לפחות (50,000 ₪ לפני 2005).

כך נכנסות לחישובים 1,790,860 עסקאות — 56% מכל העסקאות במאגר ו-73% מעסקאות המגורים. כל שאר העסקאות מוצגות ברשימות ובמפה עם תגית שמסבירה אותן — הן רק לא משפיעות על החציון. במאגר 58,558 עסקאות חריגות, 71,985 עסקאות מרובות יחידות ו-86,927 דירות במחיר מופחת.

עסקאות חלקיות

כשנמכר רק חלק מהנכס (למשל 50%), המחיר המדווח הוא מחיר החלק. אנחנו מציגים את החלק שנמכר ליד המחיר ולא משווים אותו למחירים של נכסים שלמים. שורה בודדת של 50% יכולה להיות גם מכירה של דירה שלמה בידי שני בעלים שווים, ולכן אנחנו כותבים "ייתכן מכירה מלאה" ולא מנחשים.

שינוי שנתי

השינוי השנתי משווה את המחיר החציוני למ״ר ב-12 החודשים האחרונים (עד העוגן) ל-12 החודשים שלפניהם — רק בדירות יד שנייה. הסיבה: שיעור הדירות החדשות משתנה משנה לשנה, ופרויקט חדש גדול יכול להקפיץ או להוריד את החציון בלי שהמחירים באמת השתנו. השינוי מוצג רק כשיש לפחות 50 עסקאות יד שנייה בכל אחת מהתקופות ביישוב (ו-20 בגוש, שם ההשוואה היא בין שתי תקופות של 24 חודשים).

עליות מסומנות ▲ בירוק וירידות ▼ באדום, תמיד עם חץ ועם המספר — לא רק בצבע. שינוי של פחות מחצי אחוז מוצג כ"ללא שינוי".

מעט עסקאות

חציון של שתי עסקאות הוא לא מחיר. אנחנו מסתירים חציון שמבוסס על פחות מ-3 עסקאות, ומסמנים "מעט עסקאות" כשיש פחות מ-10. ליד כל מספר מופיע על כמה עסקאות הוא מבוסס. בדירוג היישובים היקרים והזולים נכללים רק יישובים עם 30 עסקאות לפחות ב-12 החודשים, מחמש חלקות שונות לפחות, ובלי שחלקה אחת (פרויקט אחד) מחזיקה יותר ממחצית העסקאות — כרגע 92 יישובים.

בנייה חדשה ויד שנייה

עסקה נחשבת בנייה חדשה כששנת הבנייה היא שנת העסקה או השנה שלפניה. המחיר החציוני של יישוב כולל את שתיהן; כשהן שונות מאוד, דפי היישובים מציגים את שתיהן.

מכירות חוזרות

כשאותה תת-חלקה (בדרך כלל אותה דירה) נמכרה יותר מפעם אחת, עמוד החלקה מציג את שתי המכירות ואת השינוי ביניהן, כולל שינוי שנתי ממוצע. זו ההשוואה הנקייה ביותר שיש: אותה דירה, בשני מועדים.

עסקה היא מחיר, תאריך וחלקה. כדי להבין למה דירה עולה מה שהיא עולה, חיברנו לכל חלקה נתונים ציבוריים על הסביבה שלה ועל השוק. החיבור נעשה לפי מיקום (החלקה, הגוש) או לפי סמל היישוב של הלמ״ס. כל מקור, התאריך שבו נאסף והרישיון שלו מפורטים במקורות ורישיונות.

• מיקום31,687 רחובות · 1,277 שכונות
• סביבה371 תחנות רכבת · 28,312 מוסדות חינוך
• שוקמדד, ריביות, שכר דירה, תשואה ויכולת רכישה
• פרויקטים978 מתחמי התחדשות · 2,087 פרויקטים בהנחה

כתובות ורחובות

בכל חלקה חיפשנו נקודות כתובת של OpenStreetMap (בתים, בניינים וכניסות) שנמצאות בתוך גבולות החלקה העדכניים של המפה הקדסטרלית. הרחוב שיש לו הכי הרבה כתובות בחלקה הוא ״הרחוב הראשי״, ומספרי הבתים שלו מוצגים כטווח (למשל 12–16). כך יש כתובת ל-32% מהעסקאות, ולפחות רחוב סמוך ל-74%. כשאין נקודת כתובת בחלקה, אנחנו לוקחים את הרחוב בעל השם הקרוב ביותר (עד 25 מטר) ומציגים אותו בניסוח ״ליד רחוב…״ — לעולם לא ככתובת. הכיסוי לא אחיד: בתל אביב ובבני ברק רוב העסקאות מקבלות כתובת, בערים אחרות מעט.

שכונות

1,277 שכונות ב-182 יישובים, ממקור אחד לכל יישוב: גבולות השכונות הרשמיים של עיריות תל אביב-יפו, ירושלים ופתח תקווה; אזורים סטטיסטיים של הלמ״ס (2011) שאוחדו לפי שם השכונה ברוב הערים; ו-OpenStreetMap בכמה עיירות קטנות. 87% מהעסקאות נופלות בתוך שכונה. עסקה נספרת בשכונה רק אם החלקה שלה בתוך השכונה ושייכת לאותו יישוב. המחיר החציוני של שכונה מוצג מ-5 עסקאות, מסומן ״מעט עסקאות״ מתחת ל-20, והדירוג בתוך העיר כולל רק שכונות עם 20 עסקאות לפחות, בלי אזורי תעשייה. השינוי השנתי — כמו ביישובים — רק בדירות יד שנייה ורק עם 50 עסקאות לפחות בכל תקופה.

תחבורה, בתי ספר, ים, גובה ורעש

לכל חלקה חישבנו מרחק בקו אוויר (לא מרחק הליכה) לתחנת הרכבת הקרובה, לתחנת רכבת קלה פעילה ומתוכננת, לבית הספר היסודי הקרוב ולחוף הים; את מספר קווי האוטובוס והנסיעות בתחנות ברדיוס 500 מטר ביום חול מייצג (13.10.2026, לפי קובץ ה-GTFS של משרד התחבורה); את הגובה מעל פני הים (מודל פני שטח Copernicus, כולל גובה מבנים ועצים); והאם החלקה בתוך תחום רעש מטוסים של נמל תעופה פעיל (נתב״ג ותמ״א 35). ציון התחבורה (0–100) משקלל נסיעות אוטובוס, רכבת ורכבת קלה בסביבה.

פשיעה

תיקי חקירה של משטרת ישראל 2021–2025 לפי יישוב, ביחס לאוכלוסייה. כי קבצי 2021–2022 מכילים בערך חצי מהתיקים של השנים שאחריהן, משווים שנים רק לפי מדד יחסי (100 = השיעור הארצי באותה שנה). ביישובים קטנים המספרים רועשים.

מדד חברתי-כלכלי

אשכול 1 (הנמוך) עד 10 של הלמ״ס, מדד 2021 (הפרסום העדכני), לכל יישוב ובערים הגדולות גם לכל אזור סטטיסטי.

מחירים ריאליים, ריביות, שכר דירה ויכולת רכישה

מחיר ריאלי: המחיר הנומינלי כפול היחס בין מדד המחירים לצרכן של יוני 2026 למדד של חודש העסקה — כלומר בשקלים של היום. ריביות: ריבית בנק ישראל, הפריים, וממוצע הריבית על משכנתאות חדשות לפי מסלול (בנק ישראל; מסלולי המשכנתא מ-2011). שכר דירה: הממוצע של הלמ״ס לשוכרים קיימים ב-18 הערים הגדולות — לא מחירים מבוקשים. תשואה ברוטו: שכר הדירה × 12 חלקי המחיר החציוני של דירות יד שנייה. יכולת רכישה: מחיר דירה חציוני חלקי השכר הממוצע במשק (ברוטו) — כמה משכורות עולה דירה.

התחדשות עירונית

978 מתחמים מוכרזים של פינוי-בינוי ועיבוי מרשימות משרד הבינוי והשיכון, עם שלב התכנון, מספר הדירות הקיימות והמתוכננות וקישור לתוכנית. חלקה שיותר ממחציתה בתוך מתחם מסומנת כחלק ממנו. לא כולל תמ״א 38 ותוכניות פרטיות שלא הוכרזו.

דירה בהנחה, מחיר למשתכן ומחיר מטרה

2,087 פרויקטים מרשימות ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון (2016–2025) וממכרזי רשות מקרקעי ישראל, עם הגוש והחלקה, מועד ההגרלה ומחיר המטר הרשמי. דירה חדשה בגוש של פרויקט, סמוך למועד ההגרלה ובמחיר קרוב למחיר הרשמי, מסומנת ״מחיר מופחת״ ולא נכנסת לחציון (61,680 עסקאות לפי הרשימות הרשמיות, ועוד 25,247 לפי כלל המחיר בשנים ובמקומות שהרשימות לא מכסות). השיוך לפרויקט מסוים הוא הערכה: כמה פרויקטים באותו גוש חולקים את העסקאות, ולכן אנחנו כותבים ״עסקאות בגושי הפרויקט״ ולא ״דירות שנמכרו״.

מה חשוב לדעת

• כתובות הן התאמה ל-OpenStreetMap, לא רישום רשמי, והכיסוי משתנה מעיר לעיר. ״ליד רחוב״ הוא הרחוב הקרוב, לא הכתובת. לחלקות שבוטלו או שלא הוסדרו אין גבול עדכני, ולכן אין כתובת.
• גבולות שכונות של הלמ״ס הם מ-2011: אזורים שנבנו אחר כך נושאים את שם האזור הישן, ויש שמות משולבים. עסקה שמוקמה במרכז הגוש עלולה ליפול בשכונה הסמוכה.
• תחבורה: יום חול אחד של לוח זמנים אחד; מרחקים בקו אוויר. בתי ספר: מאפייני מוסדות 2011–2015, ומוסדות בלי סוג או על נקודת מיקום לא מדויקת לא נספרים — הספירה היא הערכה מלמטה.
• רעש: נתב״ג ושדות תעופה אזרחיים פעילים בלבד, בלי בסיסים צבאיים. גובה: מודל פני שטח (כולל גגות ועצים).
• מדדים: ששת החודשים האחרונים של מדד מחירי הדירות זמניים ומתעדכנים. ריבית המשכנתא במסלול הפריים קיימת רק בין 2016 ל-2024.
• שכר דירה ותשואה: ממוצעי סקר של הלמ״ס ב-18 ערים; התשואה אינדיקטיבית.

המחיר למ״ר צבוע ב-8 דרגות קבועות, מקרם (זול) דרך כתום ואדום ועד סגול (יקר). הגבולות זהים בכל הארץ — כך גוש בחיפה וגוש בתל אביב באותו צבע עולים בערך אותו דבר. במפה אפשר לעבור לסקאלה מקומית, שבה הדרגות מותאמות לטווח המחירים באזור שעל המסך, כדי לראות הבדלים בתוך עיר. במצב כהה סדר הצבעים על המפה מתהפך — המקומות היקרים בהירים — כדי שיבלטו על הרקע הכהה.

שינוי שנתי צבוע בסקאלה נפרדת — ירוק לעלייה וסגול לירידה — ומספר העסקאות בסקאלה של גווני אינדיגו. המקרא על המפה תמיד מתאר את המדד שמוצג.

• המחיר החציוני למ״ר של דירה עלה מ-6,714 ₪ למ״ר ב-1998 ל-22,044 ₪ למ״ר ב-2025 — פי 3.3. מחיר דירה חציוני עלה מ-542 א׳ ₪ ל-2.12 מ׳ ₪.
• השנה העמוסה ביותר הייתה 2021 עם 186,707 עסקאות.
• דירה: 2,261,290 · קרקע: 504,103 · בית פרטי: 173,210 — שלושת סוגי הנכסים הנפוצים ביותר במאגר.

רוצים לחפור בעצמכם? חפשו עסקאות, השוו יישובים או פתחו את המפה.

גוש

יחידת רישום של שטח קרקע במפת המדידה הרשמית של ישראל. כל גוש מחולק לחלקות.

חלקה

יחידת קרקע בתוך גוש, לרוב מגרש שעליו עומד בניין אחד.

תת-חלקה

יחידה רשומה בתוך חלקה — בדרך כלל דירה אחת בבניין משותף.

מחיר למ״ר

מחיר העסקה חלקי שטח הנכס במטרים רבועים, כפי שדווח לרשות המסים.

מחיר חציוני

המחיר שחצי מהעסקאות מעליו וחצי מתחתיו. פחות מושפע מעסקאות חריגות מאשר ממוצע.

שינוי שנתי

השינוי במחיר החציוני למ״ר ב-12 החודשים המלאים האחרונים לעומת 12 החודשים שלפניהם. החודשים האחרונים, שדיווחיהם עדיין חלקיים, אינם נכללים.

עסקה חלקית

עסקה שבה נמכר רק חלק מהזכויות בנכס (למשל 50%). לא נכללת בחישובי מחירים.

עסקה חריגה

עסקה שמחירה או נתוניה חריגים באופן קיצוני, ולכן אינה נכללת בחישובים.

שווי מוצהר

הסכום שהוצהר מול רשות המסים; לעיתים שונה ממחיר העסקה בפועל.

מחיר ריאלי

המחיר מתורגם לשקלים של היום לפי מדד המחירים לצרכן של הלמ״ס, כך שאפשר להשוות בין שנים בלי השפעת האינפלציה.

תשואה ברוטו

שכר דירה שנתי ממוצע חלקי מחיר חציוני של דירה — הערכה גסה בלבד: המחיר והשכירות אינם של אותן דירות.

אשכול חברתי-כלכלי

דירוג הלמ״ס (2021) מ-1, הנמוך ביותר, עד 10, הגבוה ביותר, לפי הכנסה, השכלה, תעסוקה ורמת חיים של התושבים.

מתחם התחדשות עירונית

מתחם שהוכרז רשמית לפינוי-בינוי או לעיבוי. לא כולל פרויקטים של תמ״א 38 בבניין בודד.

דירה בהנחה

דירות בהגרלות משרד הבינוי (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה בהנחה) — נמכרות מתחת למחיר השוק ולכן לא נכללות בחציונים.

סקאלה ארצית / מקומית

ארצית — אותם צבעים לכל הארץ, להשוואה בין אזורים. מקומית — הצבעים מותאמים לטווח המחירים באזור שעל המפה.

בנייה חדשה

עסקת מגורים שבה שנת הבנייה היא שנת העסקה או השנה שלפניה (כולל מכירה על הנייר).

עסקה מרובת יחידות

כמה יחידות שנמכרו באותו יום באותו גוש באותו סכום, או חוזה אחד על כמה נכסים. המחיר אינו מחיר של דירה בודדת, ולכן לא נכלל בחישובים.

מחיר מופחת

דירה בפרויקט דירה בהנחה, מחיר למשתכן או מחיר מטרה. עסקה אמיתית במחיר מסובסד — מוצגת ברשימות, אבל לא נכללת בחציון.

נתונים חלקיים

תקופה שהדיווחים עליה עדיין לא הגיעו במלואם. היא מסומנת ואינה משמשת להשוואת מחירים או היקפים.

הנתונים טובים, אבל לא מושלמים. כדאי לזכור:

• איחור בדיווח. החודשים האחרונים חסרים, ובמרכז יותר מאשר בפריפריה. גם חודשים "שלמים" קרובים לעוגן עוד יכולים לקבל דיווחים מאוחרים.
• שכונות וכתובות הן התאמה שלנו. המיקום הרשמי הוא גוש וחלקה. את השכונה והרחוב התאמנו לפי מיקום החלקה (פירוט במגבלות של הנתונים המשלימים).
• שטח. השטח ברישום הוא בדרך כלל נטו, ובקרקעות — שטח החלקה כולה ולא החלק שנמכר.
• כללי החריגות הם היוריסטיקה. הם מסננים העברות בתוך המשפחה, דיור ציבורי, שיוך דירות בקיבוצים וטעויות הקלדה. מעט עסקאות אמיתיות יסומנו בטעות, ומעט עסקאות לא-שוק יחמקו.
• פרויקטים במחיר מופחת מזוהים לפי ההגרלות הרשמיות (2016–2025) ולפי המחיר. פרויקט שלא מופיע ברשימות ומחירו קרוב למחיר השוק המקומי יישאר בחישובים.
• סוגי נכסים לפני 2004 סווגו אחרת במאגר, ולכן השוואה לפי סוג נכס לאורך כל השנים פחות מדויקת.
• יהודה ושומרון כמעט לא מכוסים במאגר של רשות המסים.

נתוני הבסיס

נתונים משלימים (29 מקורות)

כל המקורות נאספו ב-28.09.2026 מהאתרים הרשמיים ומוצגים אחרי עיבוד. הרישיון המקורי מופיע ליד כל מקור; מקור בלי רישיון מפורש מוצג עם ייחוס למפרסם.

למפתחים ולסוכני AI: כל הטבלאות שמאחורי משקוף זמינות גם לשאילתות SQL ישירות, לקריאה בלבד ובלי מפתח — עם סכמה מתועדת, כללי שימוש ו-100 דוגמאות. לתיעוד ה-API · llms-full.txt

הנתונים הממשלתיים מוצגים כפי שפורסמו, בכפוף לתנאי השימוש של מפרסמיהם, אחרי הניקוי והעיבוד שתוארו למעלה. משקוף אינו קשור לרשות המסים, ללמ״ס, לבנק ישראל או לגוף ממשלתי אחר. ״מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה״ · ״מקור: בנק ישראל״.

Produced using Copernicus WorldDEM-30 © DLR e.V. 2010-2014 and © Airbus Defence and Space GmbH 2014-2018 provided under COPERNICUS by the European Union and ESA.

תוכנה וגופנים

• MapLibre GL JS · BSD-3-Clause
• PMTiles · BSD-3-Clause
• mapbox-gl-rtl-text · BSD-2-Clause
• Apache ECharts · Apache-2.0
• Next.js, React · MIT
• SQLite · public domain
• Lucide · ISC
• Radix UI · MIT
• motion · MIT

גופנים: Rubik, Heebo ו-Frank Ruhl Libre (SIL Open Font License), דרך Google Fonts.