המחיר החציוני למ״ר של נכסי מגורים בישראל עלה פי 3.3 מאז 1998 — מ-6,714 ₪ ל-21,944 ₪ למ״ר ב-2025. 2.5 מיליון עסקאות, 28 שנים, אותו חישוב.
12 החודשים עד יוני 2026, לעומת 12 החודשים שלפניהם · כל נכסי המגורים · כל הארץ
מדד המחירים
ב-2025 עמד המחיר החציוני למ״ר של נכסי מגורים בישראל על 21,944 ₪ למ״ר, לעומת 8,614 ₪ למ״ר ב-2008. הזינוק החד ביותר: 2007–2010, +35% בשלוש שנים.
כל נכסי המגורים · כל הארץ · רבעוני · חציון עסקאות מלאות
היקף העסקאות
בעשור האחרון, השנה השקטה ביותר הייתה 2023 עם 76,190 עסקאות. דצמבר הוא החודש העמוס ביותר בשנה — 17% מעל חודש ממוצע — ואוקטובר השקט ביותר.
כל נכסי המגורים · כל הארץ · כל העסקאות שדווחו, כולל חלקיות
כל משבצת: העסקאות בחודש ביחס לחודש הממוצע באותה שנה
חודש ממוצע, 2016–2025 (100 = חודש רגיל)
מחוזות
מאז 2008 המחירים עלו הכי מהר במחוז הצפון — פי 3.2. המחירים בטבלה ובכרטיסים: חציון 12 החודשים עד יוני 2026.
חציון רבעוני · בכל לוח: המחוז בצבע, שאר המחוזות באפור
9,477 עסקאות בחציון · 15,275 עסקאות סה״כ
5,484 עסקאות בחציון · 7,764 עסקאות סה״כ
13,936 עסקאות בחציון · 22,287 עסקאות סה״כ
9,134 עסקאות בחציון · 12,783 עסקאות סה״כ
12,931 עסקאות בחציון · 18,964 עסקאות סה״כ
6,217 עסקאות בחציון · 9,046 עסקאות סה״כ
עליות וירידות · 12 חודשים
ב-12 החודשים עד יוני 2026, העלייה החדה ביותר נרשמה בירוחם (עלייה של 13.6%) והירידה החדה ביותר בחצור הגלילית (ירידה של 15.0%). ההשוואה על דירות יד שנייה בלבד, ביישובים עם 50 עסקאות כאלה לפחות בכל תקופה.
81 יישובים עומדים בסף · דירות יד שנייה · 12 חודשים מול 12 החודשים שלפניהם
כל נכסי המגורים · 12 החודשים עד יוני 2026 · גודל העיגול לפי מספר העסקאות
יקר וזול
12 החודשים עד יוני 2026 · נכסי מגורים · יישובים עם 50 עסקאות לפחות (87 יישובים). הפס האנכי מסמן את החציון הארצי.
לפי מספר חדרים
חציון רבעון 2 · 2026 מול רבעון 1 · 2008 (800,000 ₪). בכל לוח: גודל אחד בצבע, השאר באפור.
כל נכסי המגורים · רבעוני · ארצי
סוגי נכסים
קרקעות ומגרשים היו 17% מהעסקאות. שאר העסקאות: בתים פרטיים, נכסים מסחריים, חניות וחקלאות.
כל הארץ · אחוז מכלל העסקאות בכל שנה · * שנה חלקית
עד 2004 רשות המסים סיווגה נכסים אחרת, ולכן חלק מהבתים הפרטיים של אותן שנים נספרים כדירות.
פרק 2 · הכסף
המחירים הם רק חצי מהסיפור. כאן הם פוגשים את הריבית, את השכר ואת שכר הדירה — כולם ארציים, מהלמ״ס ומבנק ישראל.
ריבית המשכנתאות מול המחירים
שני לוחות על אותו ציר זמן, כל אחד בסולם שלו: כך רואים את הקשר בלי שציר כפול יטעה את העין. ריבית גבוהה מייקרת את ההחזר החודשי גם כשהמחיר עומד במקום.
למעלה: חציון המחיר למ״ר בכל חודש · למטה: ריבית בנק ישראל וריביות המשכנתא הממוצעות על הלוואות חדשות
מאפריל 2022 עד מאי 2023 עלתה ריבית בנק ישראל מ-0.10% ל-4.75%.
המחשה: משכנתא של 70% ממחיר הדירה החציונית, ל-25 שנה, בריבית הממוצעת של מסלול קבועה לא צמודה באותה שנה, מול השכר הממוצע במשק. לא הצעת מימון.
ההחזר החודשי כאחוז מהשכר הממוצע, לפי שנה
כמה שנות שכר
מחיר הדירה החציונית (2.15 מ׳ ₪, 56,681 עסקאות ב-12 החודשים) חלקי השכר החודשי הממוצע במשק (13,987 ₪), בלי ריבית ובלי הוצאות. השכר הוא ארצי גם במחוזות.
מספר החודשים: מחיר הדירה החציונית בשנה חלקי השכר החודשי הממוצע במשק
שנות שכר ממוצע (ארצי) לדירה החציונית במחוז
הקו: ממוצע ארצי, 12.8 שנים
מול מדדי הלמ״ס
בדיקת שפיות: החציון שלנו מחושב מכל העסקאות, והלמ״ס מודדת את אותן דירות לאורך זמן. כששני הקווים זזים יחד — אפשר לסמוך על המגמה. המרחק ביניהם מראה כמה משקל יש לשינוי בתמהיל הדירות שנמכרו.
רבעוני · החציון שלנו: דירות, כל העסקאות המלאות · מדדי הלמ״ס כפי שפורסמו
שכירות ותשואה
תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה. ב-18 הערים הגדולות, שבהן הלמ״ס מפרסמת שכר דירה.
שכר דירה שנתי ממוצע (הלמ״ס) חלקי המחיר החציוני של דירה יד שנייה
הקו: ממוצע ארצי 3.07%
פרק 3 · המקום
המחיר למ״ר תלוי במקום: ברמה החברתית-כלכלית של היישוב, בקרבה לתחבורה ובמה שמתוכנן להיבנות לידו.
אשכול חברתי-כלכלי
חציון כל עסקאות המגורים באשכולות 8–10 (36,117 ₪ למ״ר) מול אשכולות 1–4 (19,306 ₪ למ״ר), לפי מדד הלמ״ס (2021) שמדרג יישובים מ-1 עד 10. ירושלים (אשכול 2) יקרה כמו היישובים החזקים — ביקוש שאינו נמדד בהכנסה.
נקודה לכל יישוב עם 30 עסקאות לפחות ב-12 החודשים · גודל לפי מספר העסקאות · צבע לפי המחיר · הקו השחור: חציון כל העסקאות באשכול
מתאם, לא סיבתיות: יישובים חזקים הם גם לרוב קרובים למרכז ולתעסוקה.
באלפי ₪ למ״ר, חציון כל עסקאות המגורים באשכול
התחדשות עירונית
978 מתחמים מוכרזים ב-76 יישובים, 578 מהם עם תכנית מאושרת. רשימת המתחמים של משרד הבינוי והרשות להתחדשות עירונית.
מתחמים מוכרזים בלבד (פינוי-בינוי, עיבוי) · לא כולל תמ״א 38
הפס הבהיר: דירות שייהרסו · הפס המלא: דירות שייבנו במקומן
386 מתחמים ללא תאריך הכרזה לא מופיעים
דירה בהנחה · מחיר למשתכן
ב-2024 נרשמו בממוצע 218 לכל דירה בהגרלה. המחיר הרשמי החציוני: 12,244 ₪ למ״ר.
מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה · לפי תאריך ההגרלה
הרשמות לכל דירה · * 2025: חלקית
29 בפברואר 2016 – 27 בינואר 2025
״הרשמות״ נספרות לכל פרויקט, ומשפחה אחת יכולה להירשם לכמה פרויקטים באותה הגרלה — זה מדד לביקוש, לא מספר משפחות. המעקב של משרד הבינוי מכסה את השנים 2016–2025. עסקאות בפרויקטים אלה לא נכללות בחציוני המחירים באתר.
בנייה חדשה
ב-2025 המ״ר בדירה חדשה עלה 29% יותר מאשר בדירה יד שנייה. השיעור הגבוה ביותר נרשם ב-2024 (40%). דירה חדשה = שנת בנייה מאוחרת בשנה לכל היותר משנת העסקה (כולל מכירה על הנייר).
נכסי מגורים · כל הארץ · שיעור מעסקאות המגורים לפי שנה
נכסי מגורים · כל הארץ · חציון שנתי
אפקט הרכבת
האם קרבה לתחנה מעלה את המחיר? השווינו כל דירה לחציון של העיר שלה באותה שנה, ומיינו לפי המרחק לתחנה הקרובה — לפי מחוז, כדי שתל אביב לא תסתיר את באר שבע.
כל תא: ההפרש החציוני בין המחיר למ״ר של דירה יד שנייה לבין חציון אותה עיר באותה שנה · מספר העסקאות מתחת · תאים עם פחות מ-150 עסקאות מסומנים ״מעט״
מרחק בקו אוויר מהנקודה של החלקה לתחנה הקרובה שפועלת היום (לא מרחק הליכה, ולא תחנות מתוכננות). ההשוואה היא לחציון של אותה עיר, כדי שיוקר העיר עצמה לא ייחשב ״אפקט רכבת״ — אבל גם כך זה מתאם ולא סיבתיות: תחנות רבות יושבות ליד כבישים ואזורי תעסוקה, וסביב אחרות נבנו שכונות חדשות. דירות יד שנייה בלבד, רק חלקות עם מיקום מדויק.