נתוני עסקאות עד 17 בספטמבר 2026

כמה באמת שילמו השכנים?

3.2 מיליון עסקאות נדל״ן מרשות המסים, משנת 1998 ועד היום — על מפה אחת. חפשו עיר, שכונה, רחוב, גוש או חלקה.

חיפוש יישוב, שכונה, רחוב, גוש או חלקה

עסקה אחרונה

אשקלון · ליד רחוב הצוק · 4 חד׳ · 2,275,000 ₪ · לפני 16 ימים

עסקאות במאגר: 3,175,970
יישובים: 1,139
₪ למ״ר, חציון 12 חודשים: 21,844 ₪
שווי כל העסקאות מאז 1998: 4.1טריליון ₪

כל הכלים

מאיפה מתחילים

שבע דרכים להבין את השוק — כולן על אותם נתונים.

למפתחים ולסוכני AI

שאילתות SQL ישירות על כל הנתונים

כל מסד הנתונים של משקוף פתוח לשאילתות לקריאה בלבד — 3.2 מיליון עסקאות, 49 טבלאות, סכמה מתועדת ו-100 דוגמאות. בלי מפתח ובלי הרשמה, עם קובץ llms.txt שמודלי שפה יודעים לקרוא.

לתיעוד ה-API

POST /api/sql

SELECT name_en, median_ppsqm_12m
FROM settlements
WHERE rank_ppsqm IS NOT NULL
ORDER BY rank_ppsqm LIMIT 5;

→ json · csv · markdown | /llms-full.txt

מפת המחירים של ישראל

איפה הכי יקר? איפה הכי משתלם?

כל יישוב צבוע לפי המחיר החציוני למ״ר בנכסי מגורים, בגודל לפי מספר העסקאות. במפה המלאה אפשר להתקרב עד לשכונה, לגוש, לחלקה ולכל עסקה.

10 א׳14 א׳18 א׳23 א׳29 א׳37 א׳48 א׳

הכי יקרים (₪ למ״ר)

הכי משתלמים (₪ למ״ר)

12 החודשים עד יוני 2026 · מדורגים 92 יישובים עם 30 עסקאות לפחות

לפתיחת המפה

מחיר חציוני למ״ר לפי יישוב

למפה המלאה

דופק השוק · 12 החודשים עד יוני 2026

השוק במספרים

שש עובדות על נדל״ן בישראל, מחושבות מכל העסקאות ומנתוני הלמ״ס, בנק ישראל, משרד התחבורה ומשרד הבינוי — כל מספר עם המקור שלו.

₪ למ״ר (חציון)

21,844 ₪

לעומת אשתקד

השינוי: דירות יד שנייה בלבד

מחיר חציוני

2.2 מ׳ ₪

דירות, דירות גן, פנטהאוזים ובתים

עסקאות מגורים

86,136

ועוד 4,144 עסקאות מגורים שדווחו מאז (חלקי) · כל הנכסים: 107,515

חדש, ₪ למ״ר

26,463 ₪

לעומת 20,298 ₪ ביד שנייה (פער של 30%)

מחיר אמיתי

בשקלים של היום, מ״ר בדירה עלה פי 2.0 מאז 1998

ב-1998 שילמו 6,714 ₪ למ״ר — שהם 11,329 ₪ למ״ר במחירי יוני 2026. ב-2025: 22,420 ₪ למ״ר. בלי לנכות אינפלציה זה נראה כמו פי 3.3 — האינפלציה מסבירה חלק מהעלייה, לא את רובה. מתחת לגרף: הריבית, שקבעה כמה עלה הכסף לקנות.

משכנתא לא צמודה, רבעון 2 · 2026: 4.75%
השפל, רבעון 2 · 2015: 3.00%

למגמות השוק המלאות

דירות, חציון רבעוני של עסקאות שוק מלאות. מחירים ריאליים: מוכפלים במדד המחירים לצרכן עד יוני 2026 (למ״ס). ריבית המשכנתא: ממוצע ההלוואות החדשות במסלול לא צמוד בריבית קבועה, מ-2011 (בנק ישראל). הרבעונים שאחרי יוני 2026 חלקיים ולא מוצגים.

כמה שנות עבודה

דירה חציונית עולה היום 12.8 שנות שכר ממוצע — ב-1998 זה היה 7.6

154 משכורות ממוצעות ברוטו, בלי לאכול ובלי לשלם שכר דירה. הקפיצה הגדולה הגיעה אחרי 2008, עם הריבית האפסית — וכמעט לא חזרה אחורה.

מחירים, שכר וריבית — במגמות השוק

19987.6 שנות שכר · 92 משכורות
20087.4 שנות שכר · 89 משכורות
201711.9 שנות שכר · 142 משכורות
היום12.8 שנות שכר · 154 משכורות

1998משכורות לדירה, כל שנה2025

ריבוע = שנה של שכר ממוצע ברוטו במשק (למ״ס / בנק ישראל). המחיר: דירה חציונית שנמכרה באותה שנה. בלי ריבית, בלי מס ובלי הוצאות מחיה — מדד להשוואה בין תקופות, לא תוכנית חיסכון.

כמה שווה מיקום

אפקט הרכבת: פחות ממה שנדמה

דירות ליד תחנות רכבת יקרות יותר — אבל בעיקר כי התחנות יושבות בערים היקרות. כשמשווים כל דירה לחציון של העיר שלה, נשאר אפקט קטן בהרבה. את קו החוף, לעומת זאת, רואים גם בתוך העיר.

עד 500 מ׳ מתחנת רכבת, מול חציון העיר: −0.9%
עד 500 מ׳ מהים, מול חציון העיר: +12.4%

תחנות, בתי ספר ורעש מטוסים — במפה

ליד תחנת רכבת מ״ר עולה 32% יותר מאשר רחוק מהרכבת.

אבל בתוך אותה עיר ההבדל כמעט נעלם: מי שקונה ליד התחנה משלם בערך את החציון של העיר שלו. את הפער יוצר המיקום של הערים, לא התחנה.

מרחק לתחנת הרכבת הקרובהמול חציון העיר

עד 500 מ׳
23,529 ₪
−0.9%2,738 דירות · 32 יישובים
0.5–1 ק״מ
25,833 ₪
+1.2%10,396 דירות · 45 יישובים
1–2 ק״מ
24,095 ₪
−0.3%30,308 דירות · 57 יישובים
2–5 ק״מ
21,923 ₪
+0.5%55,082 דירות · 77 יישובים
מעל 5 ק״מ
17,887 ₪
−1.7%18,912 דירות · 53 יישובים

חציון ₪ למ״ר של דירות שנמכרו ב-24 החודשים עד יוני 2026, לפי מרחק בקו אוויר (לא מרחק הליכה). ״מול חציון העיר״: כל עסקה מושווית לחציון של היישוב שלה, ואז נלקח החציון — השוואה של תפוחים לתפוחים. רק עסקאות שמיקומן ידוע ברמת החלקה.

תשואה משכירות

באר שבע מחזירה 3.62% בשנה משכירות. נתניה: 2.18%

בממוצע ארצי דירה שווה 32.5 שנות שכר דירה — תשואה ברוטו של 3.07%. ככל שהעיר יקרה יותר, שכר הדירה מכסה חלק קטן יותר מהמחיר.

שכר דירה ממוצע, ארצי: 5,020 ₪
מחיר חציוני, יד שנייה: 1.96 מ׳ ₪

לכל היישובים

נמוכה מהממוצעגבוהה מהממוצע

הקו האמצעי: ממוצע ארצי, 3.07% (39,217 עסקאות)

תשואה ברוטו = שכר דירה ממוצע (למ״ס, שוכרים קיימים) × 12, חלקי המחיר החציוני של דירת יד שנייה ב-12 החודשים האחרונים. מדד אינדיקטיבי: המחיר ושכר הדירה הם של דירות שונות, ובלי הוצאות, מסים ותקופות ריקות.

התחדשות עירונית

978 מתחמים מוכרזים יהפכו 151,988 דירות ישנות ל-622,529 חדשות

פי 4.1 דירות על אותה קרקע, ב-76 יישובים. רובן עוד בתכנון: רק 55 מתחמים כבר בביצוע.

המתחמים על המפה

1תכנון ראשוני111 מתחמים · 30,923 ← 118,388
2תכנון סטטוטורי289 מתחמים · 47,357 ← 200,857
3תוכנית מאושרת346 מתחמים · 47,224 ← 192,979
4אחרי היתר177 מתחמים · 14,174 ← 55,799
5בביצוע55 מתחמים · 12,310 ← 54,506

הכי הרבה דירות מתוכננות

מתחמי פינוי-בינוי ועיבוי שהוכרזו (משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות עירונית), לפי שלב התכנון. לא כולל תמ״א 38 ותוכניות פרטיות שלא הוכרזו; מספרי הדירות הם לפי התוכנית.

שכונות

בתל אביב-יפו, מ״ר בשכונה היקרה עולה פי 3.2 מאשר בזולה

חציון של עיר מסתיר עולם שלם. כל נקודה היא שכונה — ולחיצה על השם פותחת את העמוד שלה, עם העסקאות, המגמה והמרחק לתחבורה.

תל אביב-יפו29 שכונות · פער של פי 3.2
נוה צדק 99.3 א׳ ₪ למ״ר נוה אליעזר וכפר שלם מזרח 30.8 א׳ ₪ למ״ר
ירושלים37 שכונות · פער של פי 2.1
רחביה 59.1 א׳ ₪ למ״ר פסגת זאב 28.4 א׳ ₪ למ״ר
חיפה41 שכונות · פער של פי 2.2
בת גלים (כולל חיפה אל עתיקה) 34.7 א׳ ₪ למ״ר יל"ג 15.8 א׳ ₪ למ״ר
נתניה17 שכונות · פער של פי 2.0
עיר ימים 45.7 א׳ ₪ למ״ר צפון מערב מרכז העיר 22.4 א׳ ₪ למ״ר
באר שבע16 שכונות · פער של פי 1.9
כלניות 17.5 א׳ ₪ למ״ר מרכז אזרחי 9.2 א׳ ₪ למ״ר
ראשון לציון16 שכונות · פער של פי 1.7
נווה דקלים 39.3 א׳ ₪ למ״ר השומר 22.7 א׳ ₪ למ״ר

נקודה = שכונה (חציון ₪ למ״ר, 12 חודשים, שכונות עם 20 עסקאות לפחות); הקו הכהה = חציון העיר. גבולות השכונות: עיריות תל אביב-יפו וירושלים, ולמ״ס 2011 ברוב הערים.

השכונות שעלו הכי הרבה

השכונות שירדו הכי הרבה

שינוי במחיר החציוני למ״ר של דירות יד שנייה, 12 החודשים עד יוני 2026 לעומת השנה שלפניה; רק שכונות עם 50 עסקאות יד שנייה לפחות בכל תקופה.

דיווחי העסקאות מרשות המסים מתעדכנים באיחור, ולכן החודשים האחרונים חלקיים. הסטטיסטיקה מחושבת עד סוף יוני 2026.

היכן נמכר הכי הרבה

היישובים עם הכי הרבה עסקאות ב12 החודשים עד יוני 2026 · מחיר חציוני למ״ר בנכסי מגורים

לכל היישובים

תל אביב-יפו

7,038 עסקאות · מחוז תל אביב

56,882 ₪למ״ר

מחיר חציוני 4.35 מ׳ ₪ · 3,476 עסקאות בחישוב

ירושלים

6,048 עסקאות · מחוז ירושלים

36,835 ₪למ״ר

מחיר חציוני 3.15 מ׳ ₪ · 3,613 עסקאות בחישוב

חיפה

4,680 עסקאות · מחוז חיפה

20,814 ₪למ״ר

מחיר חציוני 1.65 מ׳ ₪ · 2,867 עסקאות בחישוב

נתניה

3,833 עסקאות · מחוז המרכז

26,617 ₪למ״ר

מחיר חציוני 2.8 מ׳ ₪ · 2,028 עסקאות בחישוב

באר שבע

3,379 עסקאות · מחוז הדרום

11,635 ₪למ״ר

מחיר חציוני 1.2 מ׳ ₪ · 2,613 עסקאות בחישוב

ראשון לציון

3,297 עסקאות · מחוז המרכז

26,286 ₪למ״ר

מחיר חציוני 2.55 מ׳ ₪ · 1,434 עסקאות בחישוב

פתח תקווה

3,127 עסקאות · מחוז המרכז

27,291 ₪למ״ר

מחיר חציוני 2.5 מ׳ ₪ · 2,031 עסקאות בחישוב

אשקלון

3,058 עסקאות · מחוז הדרום

16,724 ₪למ״ר

מחיר חציוני 1.68 מ׳ ₪ · 1,995 עסקאות בחישוב

▲▼ שינוי במחיר למ״ר של דירות יד שנייה לעומת 12 החודשים שקדמו (מוצג רק כשיש 50 עסקאות לפחות בכל תקופה). הגרף: 12 רבעונים שלמים.

העסקאות האחרונות במאגר

עסקאות המגורים המלאות עם תאריך העסקה המאוחר ביותר, אחת מכל יישוב. לחצו על עסקה לכל ההיסטוריה של הבניין.

17,366 ₪ למ״ר·4 חד׳ · 131 מ״ר

ליד רחוב הצוק · ברנע

גוש 2950 · חלקה 28 · תת-חלקה 41

−20% מתחת לחציון המחיר למ״ר בגוש

20,161 ₪ למ״ר·6 חד׳ · 186 מ״ר

ליד רחוב הסירה · נאות רבין - יבנה הירוקה

גוש 80005 · חלקה 13 · תת-חלקה 64

+5% מעל חציון המחיר למ״ר בגוש

7,997 ₪ למ״ר·5 חד׳ · 126 מ״ר

בן גוריון

גוש 39662 · חלקה 1 · תת-חלקה 8

מחיר מופחתבנייה חדשה

אין מספיק עסקאות בגוש להשוואה

20,779 ₪ למ״ר·3 חד׳ · 77 מ״ר

רחוב נהר הירדן 3 · הר כרמי

גוש 21176 · חלקה 42 · תת-חלקה 16

בנייה חדשה

+51% מעל חציון המחיר למ״ר בגוש

13,866 ₪ למ״ר·5 חד׳ · 119 מ״ר

ליד רחוב סרן יובל נריה · ממשית- נופי מדבר, ממשית (בלי החלק הדרומי של שכונת השחר)

גוש 39861 · חלקה 12 · תת-חלקה 2

בנייה חדשה

+3% מעל חציון המחיר למ״ר בגוש

26,667 ₪ למ״ר·5 חד׳ · 120 מ״ר

ליד רחוב מרים הנביאה · רמת בית שמש ג

גוש 34518 · חלקה 29 · תת-חלקה 10

+10% מעל חציון המחיר למ״ר בגוש

16,549 ₪ למ״ר·3 חד׳ · 82 מ״ר

קרית מנחם בגין

גוש 70010 · חלקה 40 · תת-חלקה 11

בנייה חדשה

+5% מעל חציון המחיר למ״ר בגוש

13,103 ₪ למ״ר·4 חד׳ · 101 מ״ר

גוש 21222 · חלקה 49 · תת-חלקה 6

בנייה חדשה

אין מספיק עסקאות בגוש להשוואה

16,943 ₪ למ״ר·5 חד׳ · 157 מ״ר

ליד רחוב אפרסמון · רובע ט״ז

גוש 2816 · חלקה 5 · תת-חלקה 9

−6% מתחת לחציון המחיר למ״ר בגוש

9,629 ₪ למ״ר·4 חד׳ · 112 מ״ר

ליד רחוב ליבנה · אריק שרון

גוש 19932 · חלקה 117 · תת-חלקה 4

מחיר מופחתבנייה חדשה

אין מספיק עסקאות בגוש להשוואה

30,921 ₪ למ״ר·6 חד׳ · 152 מ״ר

ליד דרך רון ארד · נווה דורון

גוש 3633 · חלקה 228 · תת-חלקה 22

בנייה חדשה

אין מספיק עסקאות בגוש להשוואה

19,783 ₪ למ״ר·3 חד׳ · 92 מ״ר

ליד רחוב יפה ירקוני · גדרה הצעירה

גוש 80051 · חלקה 108 · תת-חלקה 38

−12% מתחת לחציון המחיר למ״ר בגוש

המנצחים והמפסידים של השנה

שינוי במחיר החציוני למ״ר של דירות יד שנייה, 12 החודשים עד יוני 2026 לעומת השנה שלפניה · יישובים עם 50 עסקאות יד שנייה לפחות בכל תקופה

לכל השינויים

עליות חדות

ירידות חדות

המחירים לפי מחוז

מחיר חציוני למ״ר בנכסי מגורים, 12 החודשים עד יוני 2026.

הפער בין המחוזות גדול: מ״ר במחוז תל אביב עולה פי 2.7 ממ״ר במחוז הצפון. לחצו על מחוז כדי לראות את כל היישובים בו.

למגמות לפי מחוז

יהודה והשומרון: 30 עסקאות בלבד — מעט מדי לחציון אמין, ולכן לא מוצג. מאגר רשות המסים כמעט אינו מכסה את האזור.

הכתובת של הטאבו

מה זה גוש וחלקה?

רשות המסים לא מפרסמת כתובות. כל עסקה רשומה לפי גוש, חלקה ותת-חלקה — הכתובת הרשמית של הקרקע בטאבו. משקוף מתרגם אותם למפה, לשכונה ולרוב גם לרחוב (לפי OpenStreetMap), כדי שתוכלו לראות כל בניין וכל דירה.

למילון המונחים

1
גוש
יחידת רישום של שטח במפת המדידה של ישראל — בערך רחוב או שכונה קטנה. לכל גוש מספר ייחודי.
למשל גוש 6213 בתל אביב-יפו: 509 חלקות, 7,163 עסקאות.
2
חלקה
מגרש בתוך הגוש, לרוב עם בניין אחד. כל העסקאות בבניין נרשמות על אותה חלקה.
למשל גוש 6213 · חלקה 1471: 941 עסקאות.
3
תת-חלקה
יחידה רשומה בתוך החלקה — בדרך כלל דירה אחת. כך אפשר לראות מתי אותה דירה נמכרה שוב ובכמה.
בחלקה שבדוגמה נרשמו 166 תתי-חלקות.

שקיפות מלאה

איך אפשר לסמוך על המספרים

למתודולוגיה המלאה

מקור רשמי
דיווחי העסקאות של רשות המסים משנת 1998 ועד היום, כפי שהם — בלי מודעות ובלי מחירי מבוקש.
בלי כפילויות
הסרנו 626,608 שורות כפולות ואיחדנו חלקים של אותה מכירה.
חציון, לא ממוצע
עסקאות חלקיות, חריגות, מרובות יחידות ודירות בהגרלות מחיר מופחת לא נכנסות לחישובי המחיר.
מיקום ברמת חלקה
84% מהעסקאות ממוקמות בדיוק על החלקה שלהן במפת הגושים.
אומרים מתי הנתונים חלקיים
הדיווחים מגיעים באיחור, ולכן הסטטיסטיקה נעצרת ביוני 2026 והחודשים שאחריו מסומנים כחלקיים.

3,175,970 עסקאות · עודכן 17.09.2026 · המידע מבוסס על דיווחי רשות המסים ומוצג כפי שהוא, ללא אחריות לדיוקו. אין לראות בו ייעוץ או שמאות. · כתובות ורחובות © תורמי OpenStreetMap (ODbL) · כל מקורות הנתונים והרישיונות

הבית הבא שלכם כבר נמכר פעם

3,175,970 עסקאות אמיתיות מחכות לכם. חפשו עיר, גוש או חלקה, או פתחו את המפה והתחילו לשוטט.

לפתיחת המפה

כמה באמת שילמו השכנים?

מאיפה מתחילים

מפת עסקאות

ערים ויישובים

חיפוש עסקאות

מגמות שוק

השוואת יישובים

הערכת שווי

מקורות ושיטה

שאילתות SQL ישירות על כל הנתונים

איפה הכי יקר? איפה הכי משתלם?

הכי יקרים (₪ למ״ר)

הכי משתלמים (₪ למ״ר)

השוק במספרים

השכונות שעלו הכי הרבה

השכונות שירדו הכי הרבה

היכן נמכר הכי הרבה

תל אביב-יפו

ירושלים

חיפה

נתניה

באר שבע

ראשון לציון

פתח תקווה

אשקלון

העסקאות האחרונות במאגר

המנצחים והמפסידים של השנה

המחירים לפי מחוז

מה זה גוש וחלקה?

גוש

חלקה

תת-חלקה

איך אפשר לסמוך על המספרים

מקור רשמי

בלי כפילויות

חציון, לא ממוצע

מיקום ברמת חלקה

אומרים מתי הנתונים חלקיים

הבית הבא שלכם כבר נמכר פעם